3月23日，綠城管理（09979.HK）召開了上市以來的第一場年度業績發布會，董事會主席郭佳峰，執行董事、CEO李軍，執行董事、執行總裁林三九，境外CFO余致力等高管出席了發布會。
| 綠城管理業績發布會現場
李軍在會上指出，2020年，綠城管理圓滿完成全年經營目標，綜合毛利率同比提升3.6個百分點，達到47.8%；歸母凈利潤同比增長35.3%達4.39億元；與此同時，得益于公司的輕資產屬性，截至2020年末，公司經營活動現金流較去年比上漲645.9%，達到人民幣9.03億元，各項核心財務指標均保持高質量穩健增長。
| 義烏佛堂蟠龍花園實景圖（政府代建項目）
除經營數據外，綠城管理憑借豐富的業務模式、全國性的規模布局、按需定制的服務體系及多元化的客戶結構，實現了2020年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規模保持行業第一。李軍表示，雖然接下來的市場仍然存在著較大的不確定性，但是綠城管理卻可以保持確定性增長，其邏輯之一便是“存量時代”下，城市更新迎來蓬勃發展，其中，“舊改”提速也將拉動萬億級市場，代建擁有更廣闊的發展空間。
近年來，全國建設用地供應面積和房地產用地供應面積整體呈現下降趨勢。隨著土地供應縮減，中國房地產增量市場規模見頂，通過城市更新釋放土地供應成為重要舉措。今年的兩會報告，更是首次將“城市更新”寫入政府工作報告，明確了“十四五”時期深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，以此提升城市更新質量。
| 綠城管理CEO李軍
綠城管理CEO李軍在本次業績會開篇對代建市場的行業趨勢進行了預判，其中之一便是城市更新的迅速發展。有研究數據顯示，改革開放40年，中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至276億平方米，市場空間巨大；另外，隨著“老舊小區改造”連續四年寫入總理的政府工作報告，政府提出了更高的目標任務——新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，同比增加近36%。
伴隨監管部門針對三舊改造、城市更新的政策持續落地，以存量空間改造為主的內涵式增長，成為城市發展新趨勢。土地獲取及使用方式的變化，帶來了房地產商業格局的重構，各地城市積極創新，引入市場主體參與城市更新，代建作為未來城市更新“新主力”也含括其中。管理紅利趨勢凸顯的背景下，市場呼喚品牌溢價高、開發能力強及專業程度高的服務型企業，綠城管理作為中國代建行業的“破局者”及“掌局者”，有望成為未來第一梯隊的受益者。
| 杭州紫瑞華庭實景圖（政府代建項目）
從后續市場空間來看，據中國指數研究院測算，“十四五”期間，住宅拆遷改造需求將達到22.7-26.5億平方米，占總體住房需求的24%-27%。至此，以存量盤活改造為主的城市更新模式，在為政府公共產品營造帶來巨大發展空間的同時，也為代建行業開辟了新的競速賽道。
作為“中國代建第一股”，綠城管理以政府公共產品營造來介入城市更新，形成了強大的專業資源整合與品質把控能力，目標是要成為國內城市更新領域的龍頭企業，實現企業與城市共贏發展。
| 杭州市奧體實驗小學實景圖（政府代建項目）
年報顯示，截至2020年12月31日，綠城管理合約總建筑面積為76.1百萬平方米，其中政府代建項目30.7百萬平方米，占40.3%，商業代建項目45.4百萬平方米，占59.7%。憑借在開發管理領域深耕多年的項目管理優勢，綠城管理豐富的產業鏈資源、有效的成本控制以及專業的開發管理經驗，為其在與包括政府在內的各方機構的合作奠定了良好的基礎，可有效解決多元化客戶的核心訴求。
當前，城市更新成為核心城市的主要開發模式，房企的綜合運營能力由此面臨挑戰。各城市政府也因此通過代建制抓品質，將項目建設交給專業的房地產公司來充分借力品牌房產公司的技術、人力、經驗等資源優勢，確保保障性住房達到商品住房品質。專業的服務型代建企業隨之逐漸崛起，成為參與城市運營的重要力量。
| 杭州蕭山潮上云臨南苑實景圖（政府代建項目）
以定位為“生活品質之城”的杭州為例，近年來，杭州海潮雅園、觀潮華庭、潮上云臨南苑等一批安置房因不輸商品房的品質被媒體頻頻報道，其中的海潮雅園，在二手房市場單價接近10萬/平。這些“最美安置房”背后，是綠城管理在付諸力量，其旗下的綠城樂居集團也已發展成為國內規模最大的政府保障房代建公司。
| 杭州海潮雅園及海潮幼兒園實景圖（政府代建項目）
除了承接傳統意義上的政府代建項目外，綠城管理還積極探索未來社區等新型城更新產品類型。未來社區是浙江省推進社區建設和老舊小區改造的最新路徑。根據《浙江省未來社區建設試點工作方案》，到2021年，區試點項目達到100個左右，2022年開始全面復制推廣。
目前，浙江已公布兩批共60個未來社區試點項目，綠城管理就中標了5個，包括臺州椒江心海城社區、臺州臨海六角井社區、麗水縉云名山社區、舟山定海城西社區和臨安戚家橋未來社區。
| 椒江未來社區項目TOD地塊效果圖
隨著近期在江西簽約多個政府代建項目，綠城管理的政府代建業務再次夯實立足浙江、輻射全國的發展態勢，有望將杭州的城市更新經驗與更多地方分享。綠城管理的實踐為房企代建助力城市有機更新提供典型案例，也為有志于轉型城市運營商的房企提供了借鑒樣本。
| 舟山紅梅海苑實景圖（政府代建項目）
放眼未來，城市更新時代已經到來，這是一個長期持續的市場，未來是幾百萬億級的市場容量。由此看來，城市更新成新藍海，也將成為房地產市場“下半場”的重要競爭領域。在這條房企競逐的“新賽道”上，搶占先機、前瞻布局的代建企業，有望迎來存量市場大趨勢下實現跨越式發展。
